Résumé : La durée maximum d’une location saisonnière est de 90 jours consécutifs par locataire et de 120 jours par an pour une résidence principale, seuil abaissable à 90 jours par les communes.
En France, le nombre de logements proposés en location touristique a bondi de 300 000 en 2016 à 800 000 en 2021. Face à cette expansion, le législateur encadre strictement la durée maximum de la location saisonnière, un sujet crucial pour tout propriétaire souhaitant louer son bien à Paris ou ailleurs en France.
Que vous louiez votre résidence principale quelques semaines par an ou que vous exploitiez une résidence secondaire à l’année, les plafonds de jours autorisés, les obligations déclaratives et les sanctions en cas de dépassement sont autant de règles à maîtriser. Voici un point complet sur la réglementation en vigueur, les évolutions récentes introduites par la loi Le Meur et les bonnes pratiques pour rester en conformité.
Que dit la loi sur la durée maximale d’une location saisonnière ?
La définition légale de la location saisonnière repose sur un texte fondateur. La loi indique qu’est « considérée comme une location saisonnière (…) la location d’un immeuble conclue pour une durée maximale et non renouvelable de 90 jours consécutifs ». Ce plafond de 90 jours consécutifs, issu de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, constitue le socle juridique applicable à chaque contrat individuel de location.
En parallèle, un second plafond encadre le volume annuel de location. Pour une résidence principale, définie comme le domicile où le propriétaire réside au moins 8 mois par an, la loi limite la location à 120 jours par an. Ces deux limites se cumulent : un même logement ne peut être loué plus de 90 jours d’affilée au même locataire, ni plus de 120 jours au total sur une année civile lorsqu’il s’agit de la résidence principale du bailleur.
Résidence principale ou secondaire : des règles bien distinctes
La réglementation varie considérablement selon la nature du bien mis en location. Comprendre cette distinction est indispensable pour éviter toute infraction.
La résidence principale
Un logement qualifié de résidence principale (occupé au moins 8 mois par an) peut être loué en meublé de tourisme dans la limite de 120 jours par année civile. Ce plafond s’applique lorsque la totalité du logement est mise à disposition. Si le propriétaire loue une simple chambre tout en restant dans les lieux, le plafond de 120 jours ne s’applique pas. Aucune autorisation de changement d’usage n’est requise pour la résidence principale, mais certaines communes imposent une déclaration préalable avec attribution d’un numéro d’enregistrement.
La résidence secondaire
Pour une résidence secondaire, celle occupée moins de 8 mois par an, la réglementation impose la déclaration en mairie avant de commencer à louer. Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans certaines zones tendues, une autorisation de changement d’usage est exigée. Pour louer plus de 120 nuits par an dans ces communes, il faut faire un changement de destination du bien ; le bien meublé n’est plus considéré comme une habitation, mais comme un local commercial. Cette contrainte peut s’avérer lourde, notamment à Paris où le mécanisme de compensation s’applique. Pour en savoir plus sur les spécificités parisiennes, consultez notre page dédiée à la réglementation des locations à Paris.
Loi Le Meur : le nouveau plafond de 90 jours par an
L’évolution la plus marquante de ces dernières années concerne la possibilité pour les communes de réduire le plafond annuel. La loi n° 2024‑1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Eve Le Meur », permet notamment aux communes d’abaisser de 120 à 90 jours par an la durée maximale de location d’une résidence principale en meublé touristique.
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Le Meur, les maires des communes ont la possibilité de ramener cette durée à 90 jours, mesure appliquée dans plusieurs grandes métropoles comme Paris et Marseille. Les villes de Lyon et Bordeaux ont également annoncé leur volonté d’appliquer cette mesure prochainement. Pour les propriétaires parisiens, cette réduction a un impact direct sur la rentabilité de la location courte durée.
En complément, la loi Le Meur introduit aussi de nouvelles exigences en matière de DPE. Toute nouvelle demande d’autorisation de changement d’usage ne peut être autorisée qu’à la condition que le loueur atteste d’un DPE présentant la note minimale de « E » pour le bien. Ce seuil sera relevé à la note « D » en 2034.
Le registre national et les obligations déclaratives en 2026
À partir du 20 mai 2026, tout propriétaire souhaitant louer son bien pour de courtes durées devra s’inscrire dans un registre national unique, qui permettra de centraliser les données des logements proposés sur le marché et de faciliter les contrôles effectués par les municipalités. Cette mesure s’inscrit dans un mouvement européen de transparence ; le règlement européen sur la transparence des locations de courte durée entrera pleinement en vigueur en mai 2026, se traduisant en France par un renforcement de l’enregistrement et un échange accru des données entre plateformes et collectivités.
Concrètement, chaque bien mis en location saisonnière devra disposer d’un numéro d’enregistrement affiché sur toutes les annonces. Les plateformes comme Airbnb ou Booking seront tenues de bloquer automatiquement les réservations dépassant le quota de jours autorisé. Pour anticiper ces obligations, nous vous invitons à consulter notre guide sur la réglementation de la location saisonnière meublée.
Sanctions en cas de dépassement de la durée maximale
Le non-respect des plafonds de jours expose le propriétaire à des sanctions financières significatives. Les communes pourront limiter la durée de location des résidences principales à 90 jours par an ; si cette durée est dépassée, le propriétaire s’expose à une amende civile de 15 000 €.
Les sanctions ne s’arrêtent pas là. Selon Le Mag Juridique, les communes pourront administrer des sanctions administratives pouvant atteindre 10 000 € en cas de défaut d’enregistrement d’un meublé de tourisme et 20 000 € en cas de fausse déclaration ou d’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement.
Pour les résidences secondaires louées sans autorisation de changement d’usage dans les villes où elle est requise, l’amende peut atteindre 50 000 €. Le risque financier est donc considérable, et la prudence commande de vérifier scrupuleusement le cadre applicable à votre commune. Notre page sur le règlement applicable à la location saisonnière détaille l’ensemble de ces obligations.
La jurisprudence : 90 jours ne sont pas toujours la limite absolue
Si la loi Hoguet fixe un plafond de 90 jours consécutifs, la jurisprudence apporte des nuances intéressantes. La notion de « saison » varie selon les régions et les activités touristiques. La Cour de cassation a par exemple validé un bail de six mois et demi sur la Côte d’Azur, considérant qu’il existait deux saisons touristiques distinctes dans cette zone (3e civ., 22 juillet 1987, n° 86-12858). À l’inverse, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a refusé le caractère saisonnier à une location de sept mois à Nice dont la durée ne correspondait à aucune saison identifiable.
En pratique, la grande majorité des baux saisonniers à Paris ne dépassent pas quelques jours ou semaines. Cette flexibilité jurisprudentielle concerne surtout des situations atypiques en zone balnéaire ou de montagne. Pour les propriétaires parisiens, le cadre est plus strict et les plafonds de 90 ou 120 jours s’appliquent sans ambiguïté.
Impact fiscal : ce qui change avec les revenus 2025 et 2026
Au-delà de la durée, la fiscalité de la location saisonnière a elle aussi évolué. L’abattement micro-BIC pour les meublés non classés est ramené à 30 % (contre 50 % auparavant), avec un plafond de revenus de 15 000 €, et pour les biens classés l’abattement passe à 50 % avec un nouveau plafond de 77 700 €. Ces changements, issus de la loi Le Meur, rendent la location saisonnière moins avantageuse fiscalement qu’auparavant.
Lors de la déclaration des revenus 2025, qui se tiendra au printemps 2026, les loueurs restés au régime micro-BIC connaîtront une augmentation de leur imposition. Pour les propriétaires à Paris, il peut être judicieux de combiner location courte durée et bail mobilité à Paris en 2025 afin d’optimiser l’occupation du bien tout au long de l’année.
Comment optimiser votre location dans le cadre légal ?
Respecter la durée maximale n’empêche pas de maximiser vos revenus locatifs. Plusieurs stratégies permettent de tirer le meilleur parti de votre bien tout en restant conforme à la réglementation.
- Combiner location saisonnière et bail mobilité : en alternant les deux formules, vous pouvez occuper votre bien toute l’année sans dépasser le plafond de jours en location courte durée.
- Ajuster votre tarification selon la saisonnalité : la saisonnalité de la location à Paris offre des pics de demande pendant lesquels les tarifs peuvent être sensiblement relevés.
- Déléguer la gestion opérationnelle : confier la gestion à un professionnel permet de sécuriser la conformité réglementaire tout en améliorant l’expérience voyageur.
- Suivre l’évolution communale : vérifier régulièrement si votre commune a abaissé le plafond à 90 jours.
Chez Be Zen Conciergerie, nous accompagnons les propriétaires parisiens dans le pilotage complet de leur bien : gestion des réservations, suivi du nombre de nuitées, conformité administrative et optimisation tarifaire. Grâce à un reporting mensuel détaillé, vous gardez une visibilité totale sur votre activité sans risquer un dépassement de durée.
Tableau récapitulatif des plafonds de durée
| Type de bien | Durée max. consécutive | Durée max. annuelle | Obligations principales |
|---|---|---|---|
| Résidence principale (totalité) | 90 jours / locataire | 120 jours (ou 90 selon commune) | Déclaration en mairie (selon commune), numéro d’enregistrement |
| Résidence principale (chambre chez l’habitant) | 90 jours / locataire | Pas de plafond annuel | Déclaration en mairie (selon commune) |
| Résidence secondaire | 90 jours / locataire | Pas de plafond (si changement d’usage obtenu) | Déclaration en mairie, autorisation de changement d’usage (villes > 200 000 hab.), DPE |
| Gestion Be Zen Conciergerie | Respect automatique des plafonds | Suivi en temps réel des nuitées | Accompagnement complet : déclaration, reporting, conformité |
La durée maximum d’une location saisonnière est un paramètre structurant pour tout propriétaire à Paris. Entre le plafond historique de 120 jours, désormais abaissable à 90 jours par les communes, les nouvelles obligations déclaratives du registre national en mai 2026 et le durcissement fiscal, la gestion d’un bien en location courte durée exige rigueur et anticipation. Le risque d’amendes pouvant atteindre 50 000 € rend la conformité indispensable. En confiant votre bien à un interlocuteur dédié qui maîtrise chaque évolution réglementaire, vous sécurisez vos revenus tout en gagnant en sérénité. Pour un accompagnement sur mesure à Paris, découvrez notre gestion et tarification de la location saisonnière.
Questions fréquemment posées
Peut-on dépasser 120 jours de location saisonnière si l’on loue une chambre chez soi ?
Oui. Le plafond de 120 jours (ou 90 selon la commune) ne s’applique que lorsque la totalité de la résidence principale est louée. Si le propriétaire reste dans les lieux et loue une chambre, cette limite ne s’applique pas. Néanmoins, une déclaration en mairie peut être requise selon votre commune.
Quelles sont les conséquences si je dépasse la durée autorisée à Paris ?
À Paris, où le plafond a été abaissé à 90 jours, le dépassement expose à une amende civile de 15 000 €. En cas de location d’une résidence secondaire sans autorisation de changement d’usage, l’amende peut atteindre 50 000 €. Be Zen Conciergerie intègre un suivi automatique des nuitées pour prévenir tout dépassement.
Comment concilier durée maximale et rentabilité de mon bien ?
La combinaison entre location saisonnière (jusqu’au plafond autorisé) et bail mobilité (1 à 10 mois) permet d’occuper le bien toute l’année. Cette stratégie mixte, que nous mettons en œuvre pour nos propriétaires, maximise les revenus tout en respectant la réglementation.