Résumé : La durée d’une location saisonnière est limitée à 90 jours consécutifs par locataire et à 120 jours par an pour une résidence principale, avec un possible abaissement à 90 jours selon la commune.
À Paris, la durée d’une location saisonnière fait l’objet d’un encadrement strict qui s’est encore renforcé ces dernières années. Selon la loi Hoguet du 2 janvier 1970, un bail saisonnier ne peut excéder 90 jours consécutifs non renouvelables. Cette règle, combinée au plafond annuel de 120 jours pour les résidences principales, constitue le socle réglementaire que tout propriétaire doit maîtriser avant de mettre son bien sur le marché.
Face à l’essor des plateformes de réservation en ligne et aux tensions sur le marché locatif, le législateur a progressivement durci les conditions d’exercice. La loi n° 2024‑1039 du 19 novembre 2024, dite « loi Le Meur », renforce les outils de régulation des meublés de tourisme. Comprendre les limites de durée, les obligations déclaratives et les sanctions applicables vous permettra de louer votre bien en toute sérénité, tout en optimisant vos revenus.
Qu’est-ce qu’une location saisonnière au sens de la loi ?
La location saisonnière désigne la mise à disposition, à titre onéreux, d’un logement meublé à une personne n’y élisant pas domicile. Elle se distingue de la location classique par son caractère temporaire et par l’absence de vocation résidentielle permanente. L’article L 324‑1‑1 du Code du tourisme définit ces biens comme « des villas, appartements ou studios meublés, à l’usage exclusif du locataire, offerts à la location à une clientèle de passage ».
Pour être qualifié de meublé de tourisme, le logement doit comporter un équipement minimal : literie, mobilier, plaques de cuisson, réfrigérateur et ustensiles de cuisine. Cette qualification conditionne l’ensemble des règles de durée applicables et détermine le régime fiscal du propriétaire.
90 jours consécutifs : la durée maximale par séjour
La référence légale en matière de durée maximale d’un bail saisonnier provient de l’article 1‑1 de la loi Hoguet. Ce texte précise qu’une location saisonnière est conclue « pour une durée maximale et non renouvelable de quatre‑vingt‑dix jours consécutifs ». Au terme de cette période, le locataire doit quitter les lieux sans possibilité de prolongation automatique.
Cette limite de 90 jours s’applique par contrat et par locataire. Un propriétaire peut donc enchaîner plusieurs baux saisonniers auprès de voyageurs différents, à condition de respecter le plafond annuel applicable à son bien. En revanche, un même locataire ne saurait occuper le logement au-delà de trois mois consécutifs sous peine de requalification du bail.
La notion de saison : une durée variable selon le contexte
Il convient de souligner que la jurisprudence admet des interprétations souples de la « saison ». La Cour de cassation a par exemple validé un bail de six mois et demi sur la Côte d’Azur, en reconnaissant l’existence de deux saisons touristiques distinctes (3ème civ., 22 juillet 1987, n° 86‑12.858). Toutefois, une location de sept mois à Nice a été jugée non saisonnière par la Cour d’appel d’Aix‑en‑Provence (4 janvier 1999), car sa durée ne correspondait à aucune période d’activité déterminée.
120 jours par an : le plafond pour les résidences principales
Si votre bien constitue votre résidence principale (logement occupé au moins 8 mois par an), vous pouvez le proposer en location saisonnière dans la limite de 120 jours par année civile. Au-delà de ce seuil, le régime du droit commun des locations devient applicable, exposant le propriétaire à des sanctions financières significatives.
Ce plafond de 120 jours ne concerne que la location du logement entier. Si vous louez une chambre chez l’habitant tout en restant présent dans les lieux, cette limite ne s’applique pas. L’amende en cas de dépassement peut atteindre 50 000 €, accompagnée d’une astreinte pouvant aller jusqu’à 1 000 € par jour et par mètre carré, conformément à l’article L651‑2 du Code de la Construction et de l’Habitation.
La loi Le Meur : un possible abaissement à 90 jours
Changement majeur introduit par la loi du 19 novembre 2024 : les communes ont désormais la possibilité de réduire la durée maximale des locations de résidences principales à 90 jours par an (contre 120 jours auparavant). À Paris, cette limite est applicable depuis le 1er janvier 2025. Il vous revient donc de vérifier la réglementation locale en vigueur dans votre arrondissement avant de publier vos annonces.
Résidence secondaire : des règles spécifiques à Paris
La location d’une résidence secondaire en meublé touristique n’est pas soumise au plafond des 120 jours. En revanche, dans les villes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts‑de‑Seine, de la Seine‑Saint‑Denis et du Val‑de‑Marne, une autorisation préalable de changement d’usage est obligatoire. C’est le maire qui décide d’accorder ou non cette transformation d’un local d’habitation en local à usage commercial.
À Paris, cette procédure implique souvent un mécanisme de compensation : pour chaque mètre carré retiré du parc résidentiel, le propriétaire doit transformer un local commercial en logement dans le même arrondissement. Cette exigence rend la démarche complexe et coûteuse, ce qui pousse de nombreux propriétaires à confier l’ensemble de la gestion à des professionnels. Pour simplifier ces contraintes, notre service de gestion locative prend en charge les démarches administratives et l’optimisation de vos annonces.
La loi Le Meur de 2024 : ce qui change pour la durée de location
Adoptée dans un contexte de tension immobilière, la loi Le Meur a eu un double effet sur l’activité de location meublée de courte durée, en diversifiant l’arsenal réglementaire accessible aux communes et en réformant la fiscalité au régime micro‑BIC. Les conséquences sur la durée autorisée sont concrètes.
| Critère | Avant la loi Le Meur | Après la loi Le Meur (2025) |
|---|---|---|
| Durée max. résidence principale | 120 jours/an (fixe) | 90 à 120 jours/an (selon commune) |
| Durée max. par séjour | 90 jours consécutifs | 90 jours consécutifs (inchangé) |
| Abattement micro‑BIC (non classé) | 50 % (plafond 77 700 €) | 30 % (plafond 15 000 €) |
| DPE obligatoire | Non | Oui (classe F min. en 2025) |
| Enregistrement en mairie | Partiel | Généralisé (échéance mai 2026) |
L’abattement micro‑BIC pour les meublés non classés est ramené à 30 % (contre 50 % auparavant), avec un plafond de revenus de 15 000 €. Ce durcissement fiscal incite de nombreux propriétaires à basculer vers le régime réel ou à optimiser leur gestion pour préserver leur rentabilité.
Les propriétaires devront déclarer systématiquement leurs logements auprès de la mairie, avec une déclaration effective au plus tard le 20 mai 2026. Cette obligation concerne aussi bien les résidences principales que les résidences secondaires, marquant une étape vers un contrôle renforcé du parc locatif touristique.
Obligations déclaratives et sanctions à connaître
À Paris, tout propriétaire proposant son bien en location courte durée doit effectuer une déclaration en ligne auprès de la mairie, qu’il s’agisse de la totalité ou d’une partie du logement. À l’issue de cette procédure, un numéro d’enregistrement est attribué, lequel doit figurer sur toutes les annonces publiées en ligne.
Les sanctions en cas de manquement sont significatives. L’absence de déclaration en mairie expose à une amende pouvant atteindre 5 000 €. Le non‑respect du plafond de jours pour une résidence principale peut entraîner une amende allant jusqu’à 10 000 €. Quant à la location d’une résidence secondaire sans autorisation de changement d’usage, les intermédiaires, comme les conciergeries et plateformes, sont désormais visés par une amende dont le montant est de 100 000 € par local en infraction.
Ces niveaux de sanctions imposent une vigilance permanente. Notre accompagnement en gestion complète vous aide à rester en conformité grâce à un suivi réglementaire actualisé et un reporting détaillé chaque mois.
DPE et nouvelles exigences énergétiques
Depuis 2025, la performance énergétique des meublés de tourisme est devenue un critère d’autorisation de mise en location. Les logements classés G sont interdits à la location dès 2025, ceux classés F le seront en 2028, et d’ici 2034, tous les meublés touristiques devront disposer d’un DPE classé entre A et D.
Ces obligations s’appliquent lors de toute nouvelle demande d’autorisation de changement d’usage. Les maires pourront exiger la présentation d’un DPE valide et infliger une amende de 100 € par jour en cas de retard, ainsi qu’une amende administrative de 5 000 € maximum si le logement ne respecte pas les normes de décence énergétique. Pour les propriétaires parisiens, anticiper ces échéances constitue un levier essentiel de pérennisation de l’activité locative.
Comment optimiser la durée de location de votre bien à Paris
Respecter les plafonds légaux ne signifie pas renoncer à la rentabilité. Plusieurs stratégies permettent de maximiser vos revenus dans le cadre autorisé par la loi.
- Adapter la tarification saisonnière : augmenter les prix pendant les périodes de forte demande (salons professionnels, événements sportifs, vacances scolaires) pour compenser la limitation du nombre de nuitées.
- Combiner location courte durée et bail mobilité : une fois le plafond annuel atteint, proposer le bien en bail mobilité (1 à 10 mois) pour maintenir un flux de revenus continu.
- Soigner la qualité des annonces : des photos professionnelles et des descriptions optimisées augmentent le taux de réservation et le prix moyen par nuitée.
- Garantir un service irréprochable : accueil personnalisé, ménage hôtelier, linge premium ; autant d’éléments qui favorisent les avis positifs et la fidélisation de la clientèle.
Chez Be Zen Conciergerie, nous accompagnons les propriétaires parisiens en prenant en charge l’intégralité de la gestion locative : de la publication des annonces à la maintenance et à l’intervention d’urgence. Cette approche globale permet de tirer le meilleur parti de chaque jour de location autorisé.
Résumé des durées selon le type de bien
| Type de bien | Durée max. par séjour | Durée max. annuelle | Autorisation requise |
|---|---|---|---|
| Résidence principale (logement entier) | 90 jours consécutifs | 90 à 120 jours (selon commune) | Déclaration en mairie |
| Résidence principale (chambre chez l’habitant) | 90 jours consécutifs | Pas de plafond annuel | Déclaration en mairie |
| Résidence secondaire (Paris) | 90 jours consécutifs | Pas de plafond (si autorisé) | Changement d’usage obligatoire |
La durée de la location saisonnière dépend donc à la fois du statut du bien et de la réglementation locale. À Paris, l’abaissement du plafond à 90 jours par an pour les résidences principales, combiné aux exigences de DPE et aux obligations déclaratives renforcées, impose aux propriétaires une organisation rigoureuse. Pour ceux qui souhaitent maximiser leurs revenus tout en respectant la réglementation, s’appuyer sur un interlocuteur dédié, transparent et réactif fait toute la différence. Contactez notre équipe de conciergerie à Paris pour bénéficier d’un accompagnement sur mesure et louer votre bien en toute conformité.
Questions fréquemment posées
Peut-on dépasser 90 jours consécutifs en location saisonnière ?
Non, la loi Hoguet fixe la durée maximale d’un bail saisonnier à 90 jours consécutifs non renouvelables. Au-delà, le contrat risque une requalification en bail meublé classique (loi du 6 juillet 1989), avec des obligations bien plus contraignantes pour le bailleur.
Combien de jours par an puis-je louer ma résidence principale à Paris ?
Depuis le 1er janvier 2025, la Ville de Paris a abaissé le plafond annuel de location saisonnière d’une résidence principale à 90 jours par an. Cette mesure, permise par la loi Le Meur, s’applique lorsque le logement entier est mis à disposition des voyageurs. Be Zen Conciergerie vous aide à planifier vos périodes de location pour respecter ce plafond tout en optimisant vos revenus.
Quelles sanctions risque-t-on en cas de dépassement de la durée autorisée ?
Le dépassement du plafond annuel expose le propriétaire à une amende pouvant atteindre 10 000 € pour une résidence principale. Pour une résidence secondaire louée sans autorisation de changement d’usage, l’amende peut s’élever à 50 000 €, assortie d’astreintes journalières.